Вміст загального майна в багатоквартирному будинку

будинку: власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку.

З урахуванням того що Кодекс в сфері регулювання житлових відносин має пріоритетом по відношенню до ГК РФ (як спеціальний закон по відношенню до загального), слід вважати, що власники приміщень у багатоквартирному будинку не можуть покласти за договором на інша особа тягар своїх витрат на утримання спільного майна в такому будинку.

Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника (див. ч. 2 ст . 39 Кодексу).

Таким чином, розмір участі власника приміщення в багатоквартирному будинку в обов'язкових витратах з утримання спільного майна визначається розміром його частки у праві спільної власності на зазначене майно. Частина 2 ст. 39 Кодексу сформульована в імперативній нормі, тому власники приміщень не можуть встановити інші правила в договорі або рішенні загальних зборів.

Згідно п. п. 28 - 30 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491 (1), власники приміщень зобов'язані нести тягар витрат на утримання спільного майна пропорційно своїм часткам у праві спільної власності на це майно шляхом внесення:

(1) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

А) плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку - у разі управління багатоквартирним будинком керуючої організацією або безпосередньо власниками приміщень;

б) обов'язкових платежів і внесків власників приміщень, що є членами товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу. При цьому власники приміщень, які не є членами зазначених організацій, вносять плату за утримання і ремонт житлового приміщення відповідно до ч. 6 ст. 155 Кодексу.

Плата за утримання і ремонт житлового приміщення встановлюється в розмірі, що забезпечує утримання спільного майна відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, включаючи оплату витрат на утримання та ремонт внутрішньобудинкових інженерних мереж електро-, тепло-, газо- та водопостачання, водовідведення, включаючи витребування заборгованості з власників приміщень, які не виконують належним чином свої зобов'язання з оплати житлових приміщень і комунальних послуг.

Вміст загального майна забезпечується:

а) власниками приміщень - за рахунок власних коштів;

б) власниками житлових приміщень - громадянами, мають право на субсидії на оплату житлових приміщень і комунальних послуг, - за рахунок власних коштів з використанням наданих їм субсидій;

в) власниками житлових приміщень - фізичними особами, які отримали (отримують) відповідно до федеральними законами , законами суб'єктів Російської Федерації і нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування компенсацію витрат (частини витрат) на оплату житлових приміщень і комунальних послуг або на грошові виплати, що надаються в якості заходів соціальної підтримки громадян з оплати житлових приміщень і комунальних послуг, що надаються з відповідних бюджетів, - за рахунок власних коштів з використанням компенсацій витрат на оплату житлових приміщень і комунальних послуг або відповідних грошових виплат;

г) власниками житлових приміщень - громадянами, які отримали (отримують) пільги з оплати житлових приміщень і комунальних послуг , до внесення змін у федеральні закони та інші нормативні правові акти в частині заміни порядку надання громадянам пільг з оплати житлових приміщень і комунальних послуг на порядок надання відповідно до ст. 160 Кодексу компенсацій - за рахунок власних коштів з урахуванням знижок, встановлених федеральними законами та іншими нормативними правовими актами, прийнятими до введення в дію Кодексу, та субвенцій, що надаються з відповідних бюджетів на здійснення цільових видатків, пов'язаних з наданням зазначених знижок.

Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджені Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491, покликані закласти основу для уніфікації численних актів місцевого нормотворчості (1): введені однакові вимоги до визначення складу спільного майна і його змісту в багатоквартирному будинку, визначено порядок несення власниками приміщень загальних витрат на утримання і ремонт загального майна, регламентовані відносини, пов'язані з контролем за вмістом такого майна.

(1) Див, наприклад: Постанова глави Щелковського району Московської області від 27.03.2001 N 482 "Про використання спільного майна в багатоквартирних будинках".

Зокрема, встановлено, що спільне майно повинно міститися відповідно до вимог законодавства Російської Федерації (в тому числі про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення, технічне регулювання, захист прав споживачів) в стані, що забезпечує:

а) дотримання характеристик надійності та безпеки багатоквартирного будинку;

б) безпеку для життя і здоров'я громадян, збереження майна фізичних або юридичнихосіб, державного, муніципального та іншого майна;

в) доступність користування житловими і (або) нежитловими приміщеннями, приміщеннями загального користування, а також земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок;

г) дотримання прав і законних інтересів власників приміщень, а також інших осіб;

д) постійну готовність інженерних комунікацій, приладів обліку та іншого обладнання, що входять до складу спільного майна, для надання комунальних послуг (подачі комунальних ресурсів) громадянам, які проживають в багатоквартирному будинку, відповідно до Правил надання коммунальнихуслуг громадянам (1);

(1) Затверджено Постановою Уряду РФ від 23.05.2006 N 307 (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501).

Е) підтримання архітектурного вигляду багатоквартирного будинку відповідно до проектної документації для будівництва або реконструкції багатоквартирного будинку.

Вміст загального майна залежно від складу, конструктивних особливостей, ступеня фізичного зносу та технічного стану загального майна, а також залежно від геодезичних і природно-кліматичних умов розташування багатоквартирного будинку включає в себе:

огляд спільного майна, здійснюваний власниками приміщень і відповідальними особами (тобто посадовими особами органів управління товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу), що забезпечує своєчасне виявлення невідповідності стану загального майна вимогам законодавства Російської Федерації, а також загрози безпеці життя та здоров'ю громадян;

освітлення приміщень загального користування;

забезпечення встановлених законодавством Російської Федерації температури і вологості в приміщеннях загального користування;

прибирання та санітарно-гігієнічну очистку приміщень загального користування, а також земельної ділянки, що входить до складу загального майна;

збір і вивіз твердих і рідких побутових відходів, включаючи відходи, утворюються в результаті діяльності організацій і індивідуальних підприємців, що користуються нежитловими (вбудованими та прибудованими) приміщеннями в багатоквартирному будинку;

заходи пожежної безпеки відповідно до законодавства Російської Федерації про пожежну безпеку;

утримання та догляд за елементами озеленення та благоустрою, а також іншими призначеними для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього багатоквартирного будинку об'єктами, розташованими на земельній ділянці, що входить до складу загального майна;

поточний і капітальний ремонт , підготовку до сезонної експлуатації та утримання таких об'єктів:

а) приміщень у багатоквартирному будинку, які не є частинами квартир і призначених для обслуговування більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення в цьому будинку (приміщень загального користування), у тому числі міжквартирних сходових майданчиків, сходів, ліфтів, ліфтових та інших шахт, коридорів, візкових, горищ, технічних поверхів (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі та майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища) і технічних підвалів , в яких є інженерні комунікації, іншого обслуговуючого більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку устаткування (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання); дахів; огороджувальних несучих конструкцій багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони та інші огороджувальні несучі конструкції); огороджувальних несучих конструкцій багатоквартирного будинку, які обслуговують більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (включаючи вікна і двері приміщень загального користування, перила, парапети і інші огороджувальні несуть конструкції); механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуючого більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (квартири);

б) елементів благоустрою та інших призначених для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього багатоквартирного будинку об'єктів, розташованих на земельній ділянці, що входить до складу спільного майна.

Власники приміщень має право самостійно вчиняти дії з утримання та ремонту спільного майна або залучати інших осіб для надання послуг та виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна з урахуванням обраного способу управління багатоквартирним будинком.

Стаття 39 Кодексу була доповнена новою частиною 4 (див. ФЗ від 23.11.2009 N 261-ФЗ "Про енергозбереження і про підвищення енергетичної ефективності та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації" <1 >): відповідно до принципів, встановлених Урядом РФ, органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації встановлюються переліки заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, що підлягають проведенню одноразово і (або) регулярно.

(1) СЗ РФ. 2009. N 48. Ст. 5711; 2010. N 19. Ст. 2291; N 31. Ст. 4160, 4206.

З метою підвищення рівня енергозбереження в житловому фонді та його енергетичної ефективності в перелік вимог до утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку включаються вимоги про проведення заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності багатоквартирного будинку. Відповідно до принципів, встановлених Урядом РФ, органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації стверджують перелік заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, що підлягають проведенню одноразово і (або) регулярно. Особа, відповідальна за утримання багатоквартирного будинку, або при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані проводити заходи з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності, включені в затверджений перелік заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, за винятком випадків проведення зазначених заходів раніше і збереження результатів їх проведення. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані нести витрати на проведення зазначених заходів. З метою зниження витрат на проведення зазначених заходів власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вимагати від особи, відповідальної за утримання багатоквартирного будинку, здійснення дій, спрямованих на зниження обсягу використовуваних в багатоквартирному будинку енергетичних ресурсів, і (або) укладення цією особою енергосервісного договору (контракту) , що забезпечує зниження обсягу використовуваних в багатоквартирному будинку енергетичних ресурсів.

 Організація, що здійснює постачання енергетичними ресурсами багатоквартирного будинку на підставі публічного договору, регулярно (не рідше ніж один раз на рік) зобов'язана пропонувати перелік заходів для багатоквартирного будинку, групи багатоквартирних будинків як щодо спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, так і щодо приміщень в багатоквартирному будинку, проведення яких більшою мірою сприяє енергозбереженню поставляються цією організацією у багатоквартирний будинок енергетичних ресурсів та підвищення енергетичної ефективності їх використання. У даному переліку заходів має бути вказівка на: 1)

 необов'язковість таких заходів для проведення їх особами, яким даний перелік заходів адресований; 2)

 можливість проведення цією організацією окремих заходів з числа зазначених у даному переліку заходів за рахунок коштів, що враховуються при встановленні регульованих цін (тарифів) на її товари, послуги, а також за рахунок коштів власників приміщень у багатоквартирному будинку, в тому числі на підставі енергосервісного договору (контракту), та прогнозовану вартість проведення таких окремих заходів; 3)

 що визначаються на підставі загальнодоступних джерел можливих виконавців заходів, зазначених у даному переліку заходів і не проводяться цією організацією. 

 Перелік заходів повинен бути доведений організацією, що здійснює поставки, продаж енергетичних ресурсів, до відома власників приміщень у багатоквартирному будинку, особи, відповідальної за утримання багатоквартирного будинку, шляхом розміщення інформації в під'їздах багатоквартирного будинку та (або) інших приміщеннях, що відносяться до загального майна власників приміщень в багатоквартирному будинку, а також іншими способами на розсуд цієї організації. Приблизна форма переліку таких заходів затверджується уповноваженим федеральним органом виконавчої влади. 

 Особа, відповідальна за утримання багатоквартирного будинку, регулярно (не рідше ніж один раз на рік) зобов'язана розробляти і доводити до відома власників приміщень у багатоквартирному будинку пропозиції про заходи з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності, які можливо проводити в багатоквартирному будинку, із зазначенням витрат на їх проведення, обсягу очікуваного зниження використовуваних енергетичних ресурсів і термінів окупності пропонованих заходів. 

 В опалювальний сезон особа, відповідальна за утримання багатоквартирного будинку, зобов'язана проводити дії, спрямовані на регулювання витрати теплової енергії в багатоквартирному будинку в цілях її заощадження, за наявності технічної можливості такого регулювання і при дотриманні теплових і гідравлічних режимів, а також вимог до якості комунальних послуг , санітарних норм і правил. Якщо розрахунки за споживану в багатоквартирному будинку теплову енергію здійснюються з урахуванням величини теплового навантаження, особа, відповідальна за утримання багатоквартирного будинку, зобов'язане визначити величину теплового навантаження при дотриманні встановлених вимог до якості комунальних послуг, санітарних норм і правил та призвести інші передбачені законодавством Російської Федерації дії з метою оптимізації витрат власників приміщень у багатоквартирному будинку на оплату теплової енергії. Особа, відповідальна за утримання багатоквартирного будинку, зобов'язана доводити до відома власників приміщень у багатоквартирному будинку інформацію про проведені діях або про відсутність можливості їх проведення з технологічних причин. 

 Органи виконавчої влади, уповноважені на здійснення державного контролю за дотриманням правил утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, регулярно (не рідше ніж один раз на рік) зобов'язані інформувати населення про осіб, відповідальних за утримання багатоквартирних будинків і підданих адміністративному покаранню за порушення встановлених вимог до проведення заходів з енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності, шляхом розміщення інформації в засобах масової інформації (див. ч. ч. 4 - 9 ст. 12 ФЗ від 23.11.2009 N 261-ФЗ "Про енергозбереження і про підвищення енергетичної ефективності та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації "). 

 Інформація, релевантна "Вміст загального майна в багатоквартирному будинку"

1. Обов'язки товариства
     Коло основних обов'язків товариства власників житла визначає ст. 138 Кодексу. Товариство зобов'язане: 1) забезпечувати виконання вимог глави 13 Кодексу, положень інших федеральних законів, інших нормативних правових актів, а також статуту товариства; 2) укладати договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень у
   
2. Права товариства
     Положення ст. ст. 137 і 138 Кодексу, в яких передбачені основні права та обов'язки товариства власників житла, справляють дуже дивне враження (у більшості сучасних актів цивільного законодавства про юридичних осіб подібні правила відсутні, так як їх місце - не в федеральному законі, а скоріше в статуті чи внутрішніх документах юридичної особи). Багато
   
3. Членство в товаристві
     Глава 14 розділу VI Кодексу, як випливає з її назви, здавалося б, визначає правове становище членів товариства власників житла. Однак це далеко не так: назва даної глави не відповідає її реальному змісту. Власне членства в товаристві тут присвячена всього одна стаття (ст. 143), решта ж статті гол. 14 Кодексу визначають організацію управління в товаристві
   
4. Державна реєстрація
     Частина 3 ст. 136 Кодексу містить загальну норму, діючу відносно всіх товариств власників житла: державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб. При цьому викликає подив правило про державну реєстрацію товариств власників житла в споруджуваних
   
5. Вибір способу управління
     У статтях розділу VIII Кодексу систематично визначені основні правила управління багатоквартирним будинком, вимоги до договору управління, принципи управління багатоквартирними будинками, власниками яких є держава або муніципальні освіти. Органи місцевого самоврядування зобов'язані створювати належні умови для здійснення управлінської діяльності в даній сфері.
   
6. II. Обов'язки та права сторін
     2.1. Ссудополучатель зобов'язаний: а) прийняти отСсудодателя квартиру і знаходиться в ній рухоме майно Позичкодавця по Акту здачі-приймання квартири і знаходиться в ній рухомого майна в термін, що не перевищує трьох днів з дня підписання цього договору; б) при здійсненні права тимчасового користування квартирою дотримуватися які на території (вказати населений пункт)
   
7. Розмір плати за житлове приміщення
     Розмір плати за житлове приміщення детально регулює Кодекс. У ньому визначені умови встановлення і зміни кожної складової частини структури плати за житлове приміщення для всіх категорій платників. Введено одна з основних умов для визначення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку. Цей розмір повинен забезпечувати утримання спільного майна
   
8. Правління товариства
     Керівництво діяльністю товариства власників житла здійснює правління товариства. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів товариства власників житла. Правління
   
9. II. Обов'язки та права сторін
     2.1. Наймач зобов'язаний: а) прийняти від Наймодавця квартиру і знаходиться в ній рухоме майно Наймодавця за Актом здачі-приймання квартири і знаходиться в ній рухомого майна в термін, що не перевищує 3 днів з дня підписання цього договору; б) при здійсненні права тимчасового володіння і користування квартирою дотримуватися які на території (вказати населений
   
10. II. Обов'язки та права сторін
      2.1. Наймач зобов'язаний: а) прийняти від Наймодавця квартиру і знаходиться в ній рухоме майно Наймодавця за Актом здачі-приймання квартири і знаходиться в ній рухомого майна в термін, що не перевищує 3 днів з дня підписання цього договору; б) при здійсненні права тимчасового володіння і користування квартирою дотримуватися які на території (вказати населений
    
11. II. Обов'язки та права сторін
      2.1. Орендар зобов'язаний: а) прийняти від Орендодавця квартиру і знаходиться в ній рухоме майно Орендодавця по Акту здачі-приймання квартири і знаходиться в ній рухомого майна в термін, що не перевищує трьох днів з дня підписання цього договору; б) при здійсненні права тимчасового користування квартирою дотримуватися діючі на території (вказати населений пункт)
    
12. 4. Порядок володіння, користування і розпорядження майном, що перебуває в частковій власності
      Володіння і користування майном, що перебуває в частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а при недосягненні згоди - в порядку, що встановлюється судом. Кожен учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, сумірною його частці, а при неможливості цього вправі вимагати від інших учасників,
    
13. Загальні збори членів товариства
      Товариство власників житла, як і всі інші види юридичних осіб, набуває цивільних прав і бере на себе цивільні обов'язки через свої органи, що діють відповідно до закону, іншими правовими актами та установчими документами (див. п. 1 ст. 53 ГК РФ). Серед органів управління товариства власників житла ст. 144 Кодексу називає тільки загальні збори членів
    
14. 6. Поділ майна, що в частковій власності, і виділ з нього частки
      Майно, що перебуває в частковій власності, може бути поділене між її учасниками за згодою між ними. Учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна (п. 2 ст. 252 ЦК). Розділ майна проводиться між усіма учасниками відносин спільної власності і означає її припинення. При виділ частки загальна власність зберігається відносно
    
15. Право на пай члена кооперативу
      Кодекс не регламентує порядок та умови внесення пайового внеску членом житлового чи житлово-будівельного кооперативу, встановлюючи лише, що ці відносини визначаються статутом конкретного кооперативу (див. ч. 1 ст. 125). Пайовий внесок в даному випадку являє собою майновий (грошовий) внесок, рівний загальній сумі покупної або відповідно будівельної вартості житлового приміщення,
    
16. Основи правового становища
      Управління багатоквартирним будинком має забезпечувати сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку. Відповідно до ст. 161 Кодексу власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані
    
17.  Глава 2. ЗАГАЛЬНЕ МАЙНО ВЛАСНИКІВ приміщень у багатоквартирному будинку
      Глава 2. ЗАГАЛЬНЕ МАЙНО власників приміщень у багатоквартирному